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Promesa de compraventa de inmueble: modelo y requisitos

Arma tu promesa con los requisitos que exige la ley para que sea válida, y revisa de una vez qué hacer si alguna de las partes incumple.

Hacer mi promesa de compraventa

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Una promesa verbal no sirve. La promesa de compraventa de un inmueble debe constar por escrito y fijar un plazo o condición para firmar la escritura. Sin esos requisitos, puede no tener validez.

Así queda tu documento (ejemplo con datos ficticios)

PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

Entre los suscritos, Pedro Ejemplo, C.C. No. 00.000.001 (EL PROMITENTE VENDEDOR), y Marta Ejemplo, C.C. No. 00.000.002 (EL PROMITENTE COMPRADOR), acuerdan:

PRIMERA — OBJETO. EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a transferir a EL PROMITENTE COMPRADOR el inmueble ubicado en la Calle 1 No. 2-3, Pereira, matrícula inmobiliaria No. 290-00000, con los linderos que constan en la escritura.

SEGUNDA — PRECIO Y FORMA DE PAGO. El precio es de $300.000.000, así: $30.000.000 como arras a la firma y el saldo al momento de firmar la escritura.

TERCERA — PLAZO. La escritura se firmará en la Notaría ___ el 30 de noviembre de 2026 a las 10:00 a.m.
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¿Qué es una promesa de compraventa?

Es un contrato previo en el que el vendedor y el comprador se comprometen a firmar más adelante la escritura pública de compraventa, y fijan desde ya el precio, la forma de pago y la fecha. La venta de un inmueble solo se perfecciona con escritura pública; la promesa asegura que ambos cumplan antes de llegar a ella.

Requisitos para que sea válida

Según el art. 89 de la Ley 153 de 1887, la promesa debe:

Constar por escrito.
Referirse a un contrato prometido que no sea de los que la ley declara ineficaces por faltar sus requisitos (capacidad, consentimiento sin vicios, objeto y causa lícitos; art. 1502 del Código Civil).
Contener un plazo o condición que fije la época para firmar la escritura.
Describir el contrato de tal forma que solo falten la tradición o las formalidades legales.

Incluye siempre la dirección exacta, la matrícula inmobiliaria y los linderos del inmueble.

Qué suele incluir

La identificación del vendedor y del comprador.
La descripción del inmueble y cómo lo adquirió el vendedor.
El precio, las arras y el saldo, con la fecha de cada pago.
La fecha, la hora y la notaría de la escritura.
La entrega del inmueble y quién paga cada gasto.
Una cláusula penal por incumplimiento.

Antes de firmar, revisa el certificado de tradición y libertad actualizado del inmueble, para confirmar quién es el dueño y si tiene embargos o hipotecas.

¿Y si la otra parte incumple?

Si no se presenta a firmar, no paga o no entrega el inmueble, quien cumplió puede pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios (art. 1546 del Código Civil), o cobrar la cláusula penal. Por regla general debe escoger una de las vías (arts. 1594 y 1600), salvo que la promesa diga expresamente lo contrario. Julia prepara el documento para dejar constancia del incumplimiento y reclamar.

¿Y si el inmueble tiene problemas que no te dijeron?

Si después de comprar aparecen defectos ocultos de la cosa, que ya existían y que el vendedor no informó, el comprador puede pedir la rescisión de la venta (acción redhibitoria, 1 año desde la entrega real en inmuebles) o la rebaja del precio (18 meses), además de perjuicios si el vendedor conocía los defectos (arts. 1914 a 1926 del Código Civil). Los problemas de títulos o linderos se rigen por otras reglas (evicción y cabida), así que consulta a un abogado.

Qué hace Julia y qué no

Sí hace: te guía con preguntas, verifica que tu promesa cumpla los requisitos y arma el documento con tus datos.

No hace: Julia no es un abogado ni reemplaza su asesoría. En una compraventa de un inmueble, conviene que un abogado haga el estudio de títulos y revise la promesa antes de entregar dinero.

Preguntas frecuentes

¿La promesa de compraventa tiene que ir a notaría?

No es necesario para que valga, pero sí debe constar por escrito. Lo que va a notaría es la escritura pública de compraventa, que es lo que transfiere el inmueble.

¿Qué son las arras?

Es una suma que se entrega como señal. Salvo que conste por escrito que son parte del precio o señal de quedar convenidos, cada parte puede retractarse: el comprador pierde las arras y el vendedor las devuelve dobladas (art. 1859 del Código Civil). Si no se pactó plazo, esa facultad dura 2 meses y se extingue al otorgarse la escritura o iniciarse la entrega (art. 1860).

¿Qué pasa si no se firma la escritura en la fecha?

Si no se firma por incumplimiento de una de las partes, la parte cumplida puede pedir el cumplimiento o la resolución con perjuicios, o cobrar la cláusula penal, según lo que diga la promesa.

¿Qué es la cláusula penal?

Es una suma que se acuerda desde la promesa y que debe pagar la parte que incumple.

¿Tengo que revisar algo antes de firmar?

Sí. El certificado de tradición y libertad, el estado de impuestos y servicios, y que quien vende sea el dueño. Un abogado puede hacer el estudio de títulos.

¿Cuánto cuesta hacerlo con Julia?

Hoy es gratis mientras dure la etapa beta. Si eso cambia, lo verás indicado antes de descargar.

¿Listo para preparar tu promesa?

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¿Prefieres que un abogado revise tu promesa antes de firmar? Habla con un abogado

Julia.legal ofrece orientación automatizada y preparación de documentos. No reemplaza la asesoría de un abogado y no garantiza resultados. Información actualizada el 2026-10-21; la normativa puede cambiar.